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大局已定!取消公攤後,房價下跌還是漲?
2019-02-24 11:41:00   來源:仙房網

仙房網(caifu45105.cn)消息


今天一則重磅消息:住建部發征求意見稿,房地産交易将正式告别“公攤面積”,這是住建部首次在官方文件中明确提出房屋應由套内面積來進行交易,樓市未來将如何走呢?是為征收房地産稅做準備嗎?


章開頭先說一下,征求意見稿落地的概率有多大,不然讨論下來也沒啥意義。在我國官方的語境裡,征求意見一般就是落地前的通風,不久應該就會落地的。


一、公攤問題由來已久


“住宅建築應以套内使用面積進行交易。”住房和城鄉建設部公布的一項新規征求意見稿顯示,房地産交易将正式告别“公攤面積”,近一年來輿論密切關注的“花100平米的錢隻得70平米的房”現象有望終結。


2018年7月27日、9月14日央媒人民日報、央視新聞就曾先後評論住房公攤問題,《公攤面積合不合理?央媒聯袂吐槽“公攤傷民”》《公攤面積該不該取消?人民日報發聲!仙遊買房的速看!》,引發大範圍讨論和有關部門關注。


近日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開征求意見的通知》。首次就“住宅按套内面積計算”、“全部帶裝修交付”、“安裝電梯标準”等一系列新政征求意見。



《通知》顯示,住建部組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範住宅規範,在征求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時,向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。


38項強制性工程建設規範中,第10項為《住宅項目規範(征求意見稿)》(以下簡稱“《住宅規範》”),涉及住宅項目建設、使用和維護等多項重大調整。



二、官方首次提出,以套内使用面積進行交易


《住宅規範》第二部分2.4.6條指出,住宅建築應以套内使用面積進行交易。這是住建部首次在官方文件中明确提出房屋應由套内面積來進行交易。



分析人士表示,此次出台這一規定主要是因為:本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。


目前,我國住宅建築主要以建築面積進行交易,這樣會出現同一項目的建築面積相同而套内使用面積不同的問題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。


去年,有關住房公攤面積曾經引發廣泛讨論。


新華社曾發表評論指出,公攤面積缺少标準、管理混亂,不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款,更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。


而随着房屋精裝修政策乃至未來房地産稅出台,購房者遭遇到的問題還将進一步加劇,産生的各類矛盾也将愈發尖銳。


部分業内專家認為,公攤面積是房地産市場“最不透明的一項指标”,由此導緻的房屋買賣糾紛及服務收費争議由來已久。他們建議,從制度上堵住現行法規漏洞,考慮适時引入國際通行的以套内面積為單位的房屋計價體系。


二、取消公攤或有隐患,房屋質量下降+房價變相提升


對于取消公攤,也有人表示擔憂。


原因很簡單,這可能意味着開發商會縮減電梯井、一般的走廊、過道等公攤區域的面積,以求降低公攤成本。


如此一來,也會存在建築質量下降的隐患。


來源:網絡


另一方面,開發商為了盡可能減少損失,可能會将以前公攤的價格平均到實際使用面積中,導緻房價變相提升。


對于以上兩點,很多業内人士普遍認為無需過多考慮。


一方面,建築質量是有規範的責任制的、從拿地之後的設計規劃開始到小區房子交房驗收,每一步都有專業的驗收環節,所以不用擔心房子的質量會下降。


另一方面,取消公攤隻是計算方式上的不同,與房價并無關聯。


作為購房者來說,隻要保障了購房的套内使用面積和總價格基本不變就可以了。


三、公攤面積:一筆糊塗賬


公攤面積,全稱公用分攤建築面積,是指每套商品房依法應當分攤的公用建築面積,包括了房屋牆體、樓道公攤等等。不過公攤面積是一筆糊塗賬,國家沒有明确規定公攤占比多少,不過20%是業内默認标準。


這種公攤的形式是如何來的呢?


最早是香港李嘉誠發明的,大陸第一個按照公攤賣房的城市是重慶,最早在2002年開始的。


不過這些年,許多商品住宅公攤比例都在30%以上,更有甚者超過了50%。目前的新建商品房一般都為高層,假設公攤面積為30%,也就是購買100平米的房屋,實際使用面積僅為70平米。


由于公攤面積的存在,中國大城市的實際房屋價格也被實實在在地打了“折扣”,算個帳:


按照公攤面積算:總價200萬的100平房子,價格是2萬一平;


按照套内面積算,200萬/70平,實際每平米的價格快接近3萬了。


不隻是公攤面積,還有就是按照公攤面積征收的物業費和采暖費,也很不合理。


如今取消公攤面積,應該會透明合理很多。


四、對樓市影響如何?


這個很好算:


一種情況:如果樓市繼續調控,房價保持平穩,以前100平的房子按照70平賣給你,你說房價是跌了還是漲了,當然是跌了,而且是大跌。


另一種情況:如果國家想保證每套房子總價平穩的話,以前100平的房子按照70平賣給你,房價當然要上漲,而且是大幅上漲。


另外還要考慮是一手房還是二手房:一手房主要在開發商手裡,開發商成本較低,房價漲了一番按照套内賣也不賠錢;二手房可是老百姓的真金白銀,如果按照套内賣,要陪死了。


這就要看居民的負債率了,在樓市穩定和不發生系統性風險之間,需要一個平衡點。


相關專家預測,如果真的實施下來,房價可能會漲一些,但是效果是明漲實跌,對剛需是利好的,即使總價維持不變,也能規範物業、綠化和采暖收費,樓市更加透明,長期看是好事。


編輯:仙房網(caifu45105.cn)

來源:住建部、新華社

人民日報、央視新聞等


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